Wie sichere ich Immobilienwerte in unsicheren Zeiten?
In unsicheren Zeiten kann es künftig vermerkt zu „notleidenden“ Immobilien kommen, die aufgrund der finanziellen Schieflage des Eigentümers meist unter hohem Druck verkauft werden müssen, um eine Insolvenz zu verhindern.
Hohe Immobilienpreise wurden in den letzten Jahren durch niedrige Finanzierungskosten gedeckt. So wurde der Kapitaldienst sicher gestellt. Die Veränderung der geopolitischen Weltlage und steigendes Zinsniveau gepaart mit allgemein hohen (Rohstoff-)Preisen an den Weltmärkten lassen diese Rechnung aber nicht mehr aufgehen. Infolgedessen muss die Kapitaldienstfähigkeit überdacht werden. Eine Restrukturierung kann helfen.
Für Investoren wie private Eigentümer stellen sich dabei gleichermaßen viele Fragen. Wir zeigen Ihnen dabei die Handlungsmöglichkeiten auf.
Die typische Finanzierung eines Immobilienprojektes zeichnet sich durch drei verschiedene Darlehensklassen aus:
- Senior Darlehen: Dies sind die erstrangig besicherten Darlehen.
- Junior-Darlehen: Aufgrund einer Rangvereinbarung unter den Kreditgebern (sog. „subordination agreement“) ist das Junior-Darlehen vor Mezzanine-Darlehen aber nachranging zum Senior-Darlehen zu bedienen.
- Mezzanine-Darlehen: zeichnet sich durch einen sog. „qualifizierten Rangrücktritt“ aus und ist Surrogat für erforderliches Eigenkapital.
Des Weiteren wird immer ein Sicherheitenpaket zu analysieren sein.
Sobald eine Immobilienfinanzierung „notleidend“ (distressed) wird, greifen seitens der Kreditinstitute/Banken Sondervorschriften, die aufseiten des Eigentümers und seines Beraters zu beachten sind. Sobald der Kapitaldienst nicht mehr ordnungsgemäß erfüllt werden kann bzw. ein Covenant-Bruch vorliegt, wird das Kreditinstitut das Recht zur Kündigung des Darlehens prüfen. In solchen Fällen kann u.U. ein Sanierungskonzept nach IDW S6 helfen, die Sanierungsfähigkeit zu beurteilen. Dies ist für die Bank bereits aufgrund der gesetzlichen Vorgaben (v.a. MaRisk, BTO 12.5 Nr. 4) von zentraler Bedeutung. In diesem Kontext stellt sich sodann auch die Frage, ob eine Restrukturierung mittels eines Restrukturierungsplans (StaRUG) möglich ist oder ob ggf. eine klassische freie außergerichtliche Sanierung helfen kann. Sobald bereits Zahlungsunfähigkeit und/oder eine Überschuldung aufseiten des Eigentümern bzw. der Eigentümer/Projektgesellschaft vorliegt, kann auch ein Insolvenzplan (§§ 217 ff. InsO) zu einer Sanierung und Rettung beitragen.
UPDATE: Grundsteuerreform // Ab 1. Juli neue Erklärung fällig: Das müssen Hausbesitzer für die Grundsteuer regeln
Ein weiterer Schwerpunkt rund um das Thema „Immobilie“ ist die Grundsteuerreform. Ab dem 1. Juli 2022 müssen Immobilieneigentümer eine extra Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer einreichen. Eine gute Vorbereitung ist erforderlich, die Abgabefrist bis zum 31. Oktober 2022 ist knapp bemessen.
Gesonderte Steuererklärung erforderlich!
Jeder, der ein Grundstück oder ein Gebäude besitzt, ob selbstgenutzt oder vermietet, muss eine sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt einreichen, also eine gesonderte Steuererklärung machen. Außerdem alle Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie von Grundstücken im Erbbaurecht. Auch Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen eine gesonderte Erklärung abgeben; die Hausverwalter sind nicht zuständig. Erbengemeinschaften müssen eine gemeinsame Grundsteuererklärung abgeben. In jedem Fall muss für jede Immobilie, für jedes Grundstück eine eigene Grundsteuererklärung gemacht werden.
Wir sind spezialisiert auf Restrukturierung und Sanierung. Sprechen Sie uns früh genug an, damit wir mit Ihnen zusammen eine nachhaltige Lösung entwickeln können.
Ihr Team von SELKER PARTNER.
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